الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند، بر اساس ماده 220 قانون مدنی طبق ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری شخصی که ملکی به نامش ثبت شده باشد را مالک آن ملک می داند و داشتن مبایعه نامه و حتی وکالت بلاعزل بیانگر ماکلیت شخص نمی باشد. البته توجه داشته باشید که در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که اگر فروشنده منصرف شد یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، یک مبلغی را باید بپردازد. در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که از بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سندیکی را انتخاب کند.

ماده 219 و 220 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر شده؛ چنانچه در هنگام معامله اموال غیر منقول مثل ملک، اراضی، ابنیه و اموال منقول که دارای سند رسمی می باشند مثل اتومبیل، فروشنده تعهد کرده باشد که در زمان خاصی سند رسمی اموال فروخته شده را به نام خریدار تنظیم نماید و از تعهد خود سرباز زند.

دادخواست الزام به تنظیم سند باید به دادگاه عمومی حقوقی ملک تقدیم و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود. ضمناً دلایل خرید ملک نیز باید پیوست دادخواست گردد.  دعوای الزام به تنظیم سند مالی است درخصوص اموال غیرمنقول دعوای الزام به تنظیم سند تابع مال غیرمنقول می باشد و باید در محل مال غیر منقول مطرح شود.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

  • کاهش زمان بابت بابت تنظیم سند به نام خریدار.
  • عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی آن.
  • مطالبه خسارتی که در قرارداد پیش بینی شده است در کوتاه ترین زمان.
  • درخواست فک رهن ملک ( در صورتی که ملک در رهن باشد ).
  • انتقال و تنظیم سند توسط وکیل در صورت عدم حضور فروشنده برای انتقال و تنظیم سند همراه با حضور مامور دادگاه.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی ( اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد ).

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت: احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق: تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.

توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

مقدمات طرح دعوا

بعد از تنظیم قولنامه و عقد قرارداد با تعیین دفتر خانه، طرفین قرارداد متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در دفترخانه بابت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاظر شوند. در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در گواهی  ذکر می شود که در تاریخ مقررشده در قولنامه  فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

در صورتی که قولنامه یا مبایعه نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور ذکر نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق مراجع قانونی و دادگاه محل و تاریخ را به اطلاع فروشنده برساند. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

  • مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی اولین پیشنیاز شماست ( دریافت مشاوره با تماس با شماره 02172231 )
  • شرح جزئیات پرونده با وکیل و ارائه تمام مدارک برای اثبات ادعا و یا دفاع از خود.
  • امضاء وکالتنامه وکیل برای انجام مراحل.
  • وکیل مورد تایید شما تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می کند.

دریافت مشاوره حقوقی در زمینه الزام به تنظیم سند تماس با شماره ذیل

تماس با ما 72231-021

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از درخواست دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر در رهن یا بازداشد، زیرا دادگاه به ملکی که در رهن یا بازداشت باشد رای نخواهد داد. برای همچین مواردی باید درخواست فک رهن را نیز از دادگاه مطالبه کرد. همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

مواد قانونی و اصول مورد استناد

در این خصوص باید به مواد 10 – 190 – 191 – 219 – 222 – 223 قانون مدنی و اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات اشاره کرد.

بر اساس ماده 10 قانون مدنی، ( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند، در صورتی که مخالفت صریح قانون نباشد نافذ است).

طبق ماده ۱۹۰ برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل نیاز است‌:

  • قصد طرفین و رضای آنها.
  • اهلیت طرفین‌.
  • موضوع معین که مورد معامله باشد.
  • مشروعیت جهت معامله‌

ماده ۱۹۱ قانون مدنی: عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

ماده ۲۱۹: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۲: در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ مخارج آن محکوم کند.

ماده ۲۲۳: هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

بعد از صدور حکم نهایی و قطعی خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.

حکم اجرایی دادگاه به محکوم علیه یا همان فروشنده ابلاغ می شود و اگر وی ظرف مدت 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه ای که مقرر شده بوده اطلاع می دهد که به تنظیم سند اقدام کند و پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند جدید ( به جای فروشنده اصلی ) اقدام نماید. ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

سوالات متداول در زمینه الزام به تنظیم سند

مشاهده سوالات متداول