تخلیه ملک وبررسی دعوای تخلیه

اجاره یک رابطه حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی دارد به گونه ای که منشا بسیاری از اختلافات و دعاوی که در محاکم مطرح میشه را میتوان دعاوی ملکی و قرارداد اجاره دانست. دستور تخلیه ملک مسکونـی و تجـاری که قرارداد اجاره آنها در حاکمیت قانـون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 میباشد و شرایط اجاره نامه کتبی آنها با قانون فوق تطبیق میکند تخلیه آنها در کمترین زمان ممکن در شوراهای حل اختلاف یا دادگاه امکان پذیر میباشد و در این مورد دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری با تـقدیم دادخـواست به شوراهای حل اخـتلاف توسط مالک صورت می گیرد. اجاره کردن به این معناست که یک نفر به عنوان مستاجر منافع یا اصل یک موضوع خاص را از فرد دیگر که موجر نامیده می شود و تملک موضوع را بر عهده دارد در ازای پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها دریافت می کند.

بیشترین مشکلی که ممکن است در پایان هر قرارداد پی آید بحث تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است که جمهوری اسلامی در این مورد راه حل های قانونی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حکم تخلیه گرفته و حق خود را از مستاجر طلب نماید. البته شرط دستور تخلیه در ملک اجاره ای کتبی بودن قرارداد و پایان مدت قرارداد است.

توجه داشته باشید که مالک باید مبلغ ودیعه مذکور در اجاره نامه را با دستور شورای حل اختلاف در صندوق شورا تودیع نماید تا بتواند دستور تخلیه ملک مسکونی و یا تجاری صادر شده را بگیرد و به اجرا بگذارد. اصلی ترین طراح دعوای تخلیه اتمام مدت اجاره نامه است. این دعاوی در شرایطی ایجاد می شود که یکی از طرفین ( موجر یا مستاجر ) تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشند، در این زمان شرایط طرح دعوای تخلیه ایجاد می گردد.

هنگامی که مالک خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر به هیچ عنوان موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس مستاجر نیز نمی تواند زمانی که ملکی با شرایط بهتر پیدا کرد اجاره را پایان‌ دهد. این امکان زمانی تحقق پیدا می کند که مالک و مستاجر هر دو امکان حق فسخ را در طول بازه زمانی مشخص شده ای امکان پذیر کرده باشند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن خیار شرط نیز گفته می شود. دعوا دستورتخلیه ملک مسکونی و تجاری غیرمالی است.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری
بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند ، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.

نحوه اجرای دستور تخلیه
نحوه اجرای دستورتخلیه پس از صدور دستور تخلیه و ابلاغ آن به مستأجر ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف ورزد، مرجع قضایی طی نامه به کلانتری محل اعلام می نماید که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید.

تخلیه ملک توسط مستاجر

در برخی موارد شرطی خاص بین موجر و مستجر به وجود می آید در صورتی که مالک به آن شرط تا تاریخ مقرر عمل نکرد مستاجر و مستجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد می تواند قرارداد را فسخ نماید. این موضوع به صورت برعکس نیز ممکن است به وجود بیاید.

اصلی‌ترین علت دعوای تخلیه

پایان یافتن تاریخ اجاره نامه یکی از اصلی ترین دلایل دعاوی تخلیه است. اکر به هر دلیل یکی از طرفین ( موجر یا مستاجر ) تمایل به خاتمه دادن قرارداد اجاره باشند و طرف دیگر نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می کند.

دستور تخلیه ی فوری

دستورتخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با امضای دو شاهد باشند؛ که در این حالت قانوناً باید ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه  فوری صادر و اجرا شود.

کوتاهی مستاجر در نگهداری از ملک

ماده 485 قانون مدنی در این خصوص بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، ملک نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود، در این صورت موجر حق فسخ قرارداد ( اجاره نامه ) را دارد و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

بر اساس ماده ۲۲قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور بر عهده مستاجر است.

دریافت مشاوره حقوقی در زمینه تخلیه ملک تماس با شماره ذیل

تماس با ما 72231-021

شرایط عقد اجاره:

  • مدت اجاره نامه باید تعیین شود و گرنه آن قرارداد باطل است.
  • موجر باید قدرت تسلیم مورد اجاره را داشته باشد.
  • مال الاجاره باید از اموال قابل بقا باشد.
  • عین مستاجره باید عین معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
  • لازم نیست موجر مالک عین معین باشد ولی لازم است مالک منافع باشد.
  • عقد اجاره، عقدی لازم است و برای طرفین عقد حق بر هم زدن معامله وجود ندارد. مگر با داشتن حق فسخ
  • اجاره مال مشاع و در نتیجه تسلیم عین مستاجره بدون اذن شریک ممکن نیست.
  • اگر موجر عین مستاجره را تسلیم مستاجر نکند و در صورت اجبار دادگاه هم امتناع کند، مستاجر حق فسخ دارد.
  • موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند استفاده مطلوب کند.
  • بر اساس ماده ۴۷۸، هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده است مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند مگر این که کل باشد ( که بحث تبدیل مطرح می شود ) و با همان شرایط و با اجرت قبول کند. عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا در انتفاع باشد و اگر مال الاجاره به واسطه غیب از انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب کرد، اجاره باطل است.
  • عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است.
  • ماده ۴۸۳، اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شود و درصورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
  • موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد.
  • ماده ۴۸۵، اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  • ماده ۴۸۶، تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگرآنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد.
  • ماده ۴۸۷، هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر برمنع آن نباشد موجرحق فسخ دارد.
  • ماده ۴۸۸، اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض  واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.
  • ماده ۴۹۰، مستاجر باید :

الف- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتارکرده و تعدی یا تفریط نکند.

ب- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقررشده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.

ج- مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرراست تادیه کند و درصورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.

  • ماده ۴۹۸، اگرعین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگراینکه موجرحق فسخ درصورت نقل رابرای خودشرط کرده باشد.
  • اجاره مال موقوفه ممکن است و باید با رعایت مصلحت موقوفه باشد.
  • ماده ۵۰۲، اگرمستاجر درعین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهدداشت .
  • ماده ۵۰۳، هرگاه مستاجر بدون اجازه موجردرخانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجارکند هریک ازموجر و مستاجرحق دارد هروقت بخواهد بناراخراب یادرخت را قطع نماید دراین صورت اگردرعین مستاجره نقصی حاصل شود برعهده مستاجر است.
  • ماده ۵۰۴، هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجازدر بنایاغرس بوده موجرنمی تواندمستاجررابه خراب کردن یاکندن آن اجبارکندوبعدازانقضاء مدت اگربنایادرخت درتصرف مستاجرباقی بماندموجرحق مطالبه اجرت المثل زمین راخواهدداشت واگردرتصرف موجرباشدمستاجرحق مطالبه اجرت المثل بنایادرخت راخواهدداشت.
  • ماده ۵۰۵، اقساط مال الاجاره که بعلت نرسیدن موعدپرداخت آن برذمه مستاجرمستقرنشده است به موت اوحاصل نمی شود.
  • بحث تخلیه فقط در اموال غیر منقول مطرح است.
  • ممکن است در ضمن قرارداد اجاره برای عدم تخلیه وجه التزامی تعیین نمود.
  • بحث اجاره و تخلیه سرقفلی قوانین خاص خود را دارد.
  • می توان بحث مطالبهاجور معوقه را هم در این مبحث مطرح نمود.