مشکل بسیاری از مراجعین به شهرداری ها در کمیسیون های ماده صد مورد رسیدگی قرار می گیرد. بخشی از افرادی که پرونده آنها در این کمیسیونها رسیدگی می شود کسانی هستند که بدون داشتن پروانه ساختمانی، مبادرت به احداث بنا نموده اند، یعنی وظیفه قانونی خود را در کسب پروانه ساختمانی قبل از شروع به ساختمان سازی انجام نداده اند. در این زمینه ماده صد قانون شهرداریها مقرر داشته:«مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأموریت خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غير محصور واقع باشد جلوگیری نماید.

در تبصره های یازده گانه ماده مذکور، جزئیات بسیاری پیرامون اقسام مختلف تخلفات ساختمانی مرتبط با این موضوع مقرر گردیده است. به طور مثال در تبصره ۳ ماده مذکور مقرر شده که در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه کمیسیون می تواند برای به اخذ جریمه دهد و جریمه نباید از حد اقل ۲ برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.

برای واضح شدن مطلب ابتدا ضروری است که ارزش معاملاتی مورد بحث واقع شود. ارزش معاملاتی عبارت از مبلغ معینی است که در هر منطقه جغرافیایی و محل واقع شدن ملک، از سوی اداره امور اقتصادی و دارایی محل، به عنوان قیمت منطقه ای تعیین و مشخص می گردد. اداره دارایی محل همه ساله براساس معیارهای مشخصی که در اختیار دارد ارزش معاملاتی زمین و ساختمان را در هر محل و منطقه جغرافیایی از نظر موقعیت مکانی و با در نظر گرفتن سایر معیارهای موجود برآورد نموده، مراتب را به کلیه دستگاههای ذیربط اعلام میدارد. فایده عملی و حقوقی بحث در این است که فرضا اگر ساختمانی در سال ۹۶۳۱ بدون پروانه احداث شده باشد و در زمان حاضر، کمیسیون ماده صد حکم به جریمه مالک به پرداخت ۳ برابر ارزش معاملاتی صادر کرده باشد، آیا ملاک احتساب، ارزش معاملاتی ده سال قبل است یا مبلغی که در زمان حاضر از سوی اداره دارایی به عنوان ارزش معاملاتی اعلام گردیده؟

به عبارت دیگر چون سالانه ارزش معاملاتی معمولا»افزایش می یابد آیا مالک متخلف باید مبلغ ارزش معاملاتی را برطبق محاسبه سال وقوع تخلف بپردازد و یا اینکه ملزم به پرداخت آن براساس محاسبه زمان حاضر می باشد؟ در این خصوص ممکن است از سوی شهرداریها و یا کمیسیون های ماده صد به دلیل عدم تصریح قانون و مقررات، اشتباهاتی صورت بگیرد و یا حتی بی عدالتیهایی نیز به وقوع پیوندد، تا آنجا که موجب نارضایتی برخی از شهروندان در اقصی نقاط کشور گردد.

براساس اصول کلی علم حقوق و عمومات قانون، چنانچه فردی مرتکب تخلف و یا جرمی گردد، قانون حاکم در زمان ارتکاب تخلف و جرم باید ملاک اجرا قرار گیرد و حتی چنانچه قانون لا حق، اخف به حال متخلف باشد، طبق نص صریح قانون مجازات اسلامی، قانون اخف اجرا میشود با استنباط از وحدت ملاک این امر در موضوع تخلف ساختمانی و نحوه محاسبه ارزش معاملاتی و اینکه ارزش معاملاتی کدام زمان باید ملاک و معیار قرار گیرد، شهرداریها موظف بوده اند که ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف را ملاک محاسبه قرار دهند و چنانچه اضافه بر مبلغ مذكور، وجه دیگری از مالکین دریافت شده باشد، چون من غير حق بوده باید از سوی شهرداریها به پرداخت کنندگان آن مسترد شود.

به دلیل کم توجهی شهرداری ها به تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها به وزارت کشور ناچار شد تصمیم مهمی را به موجب بخشنامه شماره ۵۹۰۹۱/۱/۳/۴۳/۲ مورخه نماید. متن کامل بخشنامه مذکور بدین شرح است:بخشنامه به استانداران«با توجه به سؤالات مطروحه از سوی برخی از شهرداریها و اعضاء محترم کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری در خصوص اینکه آیا ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف ملاک محاسبه جریمه از سوی کمیسیون های ماده صد خواهد بود و با ارزش معاملاتی روز دارایی، لذا بدینوسیله اعلام می دارد، نظر به اینکه تعیین دقیق زمان وقوع تخلف خصوصا در مورد ساختمان های قدیمی که بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری و یا مغایر مفاد پروانه ساختمانی از شهرداری و یا مغایر مفاد پروانه صادره احداث و به پایان رسیده و سالها مورد بهره برداری قرار گرفته است امکان پذیر نمی باشد و از طرفی مطابق قسمت اخیر تبصره یک ذیل ماده صد قانون شهرداری که طی آن شهردای موظف است به محض جلوگیری از عملیات ساختمانی (عدم تأیید عملیات و جلوگیری از صدور گواهی پایان ساختمان به منزله توقف روند تکوینی موضوع و تعیین وضعیت ساختمان می باشد) ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده ضد مطرح نماید، بنابراین ارزش معاملاتی زمان توقف عملیات (توقف چه به صورت فیزیکی و یا خودداری از تأیید و ارائه گواهی لازم و ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد حتی می تواند ملاک محاسبه و تعیین جریمه از سوی اعضاء محترم کمیسیون ماده ضد باشد. مقتضی است دستور فرمائید مرات جهت اقدام لازم به شهرداری های تابعه ابلاغ گردد.

امضاء وزیر کشور بخشنامه فوق الذکر که از سوی وزارت کشور، براساس اصول و موازین حقوقی صادر گردیده در جهت اجرای عدالت، توصیه مهمی را به شهرداریها نموده است طبق این بخشنامه، وضعیت ساختمانهایی که بدون پروانه احداث شده اند از دو حالت خارج نیست یا اینکه تاریخ احداث بنا مستندا مشخص و معلوم نیست، در حالت اول الزاما باید ارزش معاملاتی تاریخ احداث بنای بدون پروانه ملاک تعیین جریمه قرار گیرد و در حالت دوم یعنی معلوم نبودن تاریخ احداث بنا، مبنای احتساب و ارزش معاملاتی در زمان ارجاع پرونده به کمیسیون باید ملاک احتساب جريمه قرار گیرد. متأسفانه علی رغم استنباط صریح از منطوق تبصره یک ماده صد، کمیسیون های ماده صد و بسیاری از شهرداریها نسبت به اجرای قانون بی اعتنایی کرده اند و مبالغ گزافی به عنوان جریمه از مالکین متخلف دریافت داشته اند و متعاقبا از عمل کردن به بخشنامه وزارت کشور نیز امتناع می ورزند. به همین دلیل شکایتهای بسیاری از گوشه و

کنار به طرفیت شهرداریها و دیوان عدالت اداری واصل و این قضیه در شعب متعدد مورد رسیدگی واقع شده که به عنوان نمونه رأیی که از سوی شعبه اول دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۱۳ مورخه ۹۷/۲/۳۱ موضوع کلاسه ۹۳۶۱/۱/۸۷ صادر گردیده و خواسته شاکی ابطال رأی کمیسیون ماده صد بوده است، ذیلا آورده میشود: شاکی….

طرف شکایت:

شهرداری منطقه پنج شهرستان موضوع شکایت و خواسته: ابطال رأی کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها (رأی دیوان) شاکی فوق الاشعار از رأی کمیسیون تجدید نظر موضوع قانون شهرداری اعلام شکایت و تقاضای نقض آنرا نموده است. شاکی از این جهت به رأی کمیسیون معترض می باشد که ساختمان احداثی مورد تخلف در سال ۰۶-۱۶ بنا گردیده و على القاعده مبنای کمیسیون در تعیین جریمه می بایستی طبق تعرفه همان زمان صورت گیرد با بررسی مندرجات دادخواست تقدیمی و جوابیه شماره ۴/۵۰۵۲ مورخه ۹۷/۱/۰۳ شهرداری نهایتا اعتراض نامبرده با توجه به پاسخ استفتائیه بعمل آمده شهرداری تبریز از مقام معظم رهبری در خصوص زمان محاسبه جرائم تخلفات ساختمانی مبنی بر اینکه ملاک و میزان در تعیین و محاسبه جریمه زمان تخلف است نه زمان طرح پرونده در کمیسیون های ماده صد از این حیث وارد است و حکم ورود شکایت و نقض رأی معترض عند مبنی بر تعیین جریمه و نیز متعاقب آن تخریب به لحاظ عدم پرداخت آن و ضرورت رسیدگی مجدد برمبنای تعرفه سال احداث بنا (سالهای ۰۶-۱۶) صادر و اعلام می گردد. این رأی پس از ابلاغ به مدت ۲ روز قابل اعتراض در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری است. سعبه اول دیوان عدالت اداری -امضأ رأی شعبه اول دیوان عدالت اداری که به دلیل عدم اعتراض شهرداری شهرستان قطعی گردید، می تواند بر عملکرد غیر قانونی بسیاری از شهرداریها خط بطلان کشیده و آنان را به تبعیت از قانون و حرکت در چارچوب قانون وادار نماید.

در همین راستا به دلیل اختلاف نظر بین برخی از شعب دیوان عدالت اداری، قضیه در هیأت عمومی دیوان مطرح و منجر به رأی وحدت رویه شماره ۲۷۲/۷۷ مورخ ۸۷۳۱/۴/۲۲ مندرج در روزنامه رسمی شماره ۵۷۸۵۱ مورخ ۸۷۳۱/۶/۶ گردیده که عینا نقل میشود:رأی هیأت عمومی«با عنایت به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و تبصره های آن و اصول و قواعد حاکم بر کیفیت و رسیدگی به ادعای تخلفات ساختمانی در کمیسیون های بدوی و تجدید نظر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری دادنامه شماره ۳۷۳ مورخ ۶۷۳۱/۴/۱۳ شعبه نوزدهم دیوان، در پرونده کلاسه ۳۴۲۱/۵۷ مبنی بر لزوم رسیدگی و تحقیق پیرامون محل و موقعیت ملک از حیث احراز وقوع آن در داخل یا خارج از محدوده شهر و تشخیص قدمت ساختمان و تعيين جریمه برمبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف، موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده می شود.این رأی به استناد قسمت اخیر ماده ۰۲ قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع ذیربط در مواد مشابه لازم الاتباع است» رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری-امضأ نتیجه گیری:-طبق فراز اول تبصره یک ماده صد، شهرداریها موظف می باشند که حد اکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری از ادامه ساختمان، موضوع را به کمیسیون ارجاع دهند واین بدان معنی است که اگر تخلف مروبط به سالهای گذشته باشد، محاسبه ارزش معاملاتی بنای احداث شده در زمان وقوع تخلف ملاک قرار میگیرد.

منطق

۲- به دلیل عدم اجرای دقیق قانون از سوی شهرداریها، بخشنامه مورخ ۶۷/۱۱/۹۱ وزارت کشور که براساس حقوقی صادر گردیده، در مرحله در مرحله اجرا مورد بی اعتنایی واقع شده است.

۳- با اعلام شکایت افراد ذینفع، دیوان عدالت اداری حکم بر محکومیت کمیسیون های ماده صد صادر نموده که این احکام فقط به صورت موردی دارای فایده بوده اند.

۴- براساس رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، کمیسیون های ماده صد ملزم و موظف به تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه برمبنای ارزش معاملاتی زمان وقوف تخلف می باشند:

۵- با اجرای دقیق قانون از سوی شهرداریها، از جمعیت انبوهی که از عملکرد شهرداریها ناراضی هستند کاسته خواهد شد.