کنکاشی در مورد شرط پشیمانی در قراردادهای خصوصی

تنظیم قرارداد

کنکاشی در مورد شرط پشیمانی در قراردادهای خصوصی

در قراردادی که میان بایع و مشتری انعقاد می یابد، طرفین شرط می کنند هرگاه یکی از آنها از معامله، منصرف و پشیمان گردد، باید A ریال به طرف دیگر پرداخت کند تا معامله انفساخ یابد. تداول و شیوع این نحو قرارداد و اینگونه شروط، محاکم و حقوقدانان را بر آن داشته تا قالب حقوقی چنین اتفاقاتی را کشف و تبیین کنند. در نتیجه، گروهی آن را در قالب خیار شرط» مورد کاوش و شناسایی قرار داده و آن را مصداق خیار شرط پنداشته اند. چنانکه رای اصراری هیات عمومی دیوانعالی کشور به شماره ۲۶ – ۹/ ۸ / ۷۴ ردیف ۱۸/ ۷۴ با همین دریافت صادر گردیده است:

اختیار انصراف از معامله، مصداق خیار شرط است. به لحاظ محتویات پرونده عبارت ذیل قولنامه بدین شرح، هرگاه یکی از طرفین قرارداد از مورد معامله ی خود عدول کند، چک دویست هزار تومانی طرف به نفع دیگری قابل پرداخت است.» و یا در رای شماره ۳۳۴ – ۷۷ / ۷ / ۱۵ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور تصریح شده است: مستفاد از عبارت مندرج در ذیل قرارداد (حق عدول از معامله) خیار شرط بوده…) مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.» ولی با این وصف انطباق شرط رایج مذکور و تبیین آن در قالب خیار شرط مشکل به نظر می رسد. چرا که: ١. خیار شرط در عقد بیع به مفهوم تمام شده قانونی تحقق می یابد و حال آنکه در مانحن فيه، آنچه واقع شده «عقد بيع» نبوده بلکه «قراردادی خصوصی» است که متضمن تعهدات طرفین در خصوص مورد می باشد. شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور در رای شماره ۲۰ / ۴۹۳ ۔ ۷۲ / ۸ /۲۴ در این مهم درنگی خلاق داشته است: «با لحاظ محتویات پرونده اولا نوشته مورخ ۵۶ / ۶ / ۲۹ مستند دعوی تحت عنوان قولنامه تنظیم گردیده و در متن آن نیز مکرر به این عنوان اشاره شده است. شرایط مقرر در آن نیز موید مراتب مرقوم است. بنابراین استناد وکیل تجدید نظر خواه به آن، تحت عنوان بیعنامه و استنتاج این مطلب که با تنظیم قولنامه ی موصوف، عقد بیع محقق شده است موجه به نظر نمی رسد.»

قرارداد

نمونه مشکلات قراردادها

به طور مثال در قرارداد که فروشنده، آپارتمانی را که هنوز ساخته نشده و وجود عینی ندارد به مشتری می فروشند، بیع در مفهوم عقدی تمام شده که ساختار آن در قانون مدنی تبیین یافته واقع نمی شود و با این حال نمی توان چنین قراردادی را با توسل به ماده ۳۶۱ قانون مدنی باطل شمرد. زیرا آنچه واقع شده حاصل قصد و اراده ی باطنی و متضمن تعهد بایع به ساخت و تحول یک باب آپارتمان و تسلیم آن به مشتری در قبال دریافت الباقی ثمن بوده و بر قراردادی چنین، خدشه ای وارد نیست. اداره ی حقوقی در نظریه شماره ۷ / ۲۹۰ – ۷۶ / ۲ / ۲۲ نتیجه گرفته است: «اگر سند تنظیمی، قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد، مورد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و احکام بیع و خیارات در آن جاری نیست و توافق طرفین معتبر است.» ٢. در قریب به اتفاق قراردادهای خصوصی که حاصل قصد و نیت باطنی متعاملین است، سقوط تمامی خیارات شرط می گردد و عموما بر قطعیت و لزوم قرارداد تاکید می شود. به عبارت دیگر به رغم اسقاط خيارات، شرط پشیمانی لحاظ می گردد. حال اگر شرط مذکور به خیار شرط تاویل شود، جمع میان سقوط تمامی خیارات و مسلما خیار شرط) با شرط اخیر ناممکن خواهد بود. درنگ در اصل صحت معاملات و قاعده العقود تابعه للقصود همچنین اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها ایجاب می کند به پیروی از قصد و نیت درونی و باطنی طرفین، میان اسقاط خيارات و استقرار لزوم (که بر قرارداد قطعیت می بخشد) با شرط پشیمانی (که امکان برهم زدن معامله را متبادر می کند) مناسبتی صحیح و هم سو برقرار نمائیم. پی جست این مناسبت، تاویل شرط پشیمانی را به خیار شرط منتفی می سازد. زیرا همانگونه که گفته آمد میان سقوط خیارات و قطعیت معامله و الحاق خیار شرط که خود جزئی از خیارات است سازگاری وجود ندارد. در حالیکه در مقام تردید، اصل بر صحت و سازگاری قراردادها و شروط است 3. تلقی شرط مورد بحث به خیار شرط با این اشکال مواجه است که عموما اینگونه شروط فاقد وصف زمانی خاص و معینی هستند. یعنی على الظاهر مقید به مدت نیستند. در نتیجه اگر شرط مذکور را به خیار شرط تعبیر نمائیم، می یابد براساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد را باطل تلقی کنیم. چنان که شماری از حقوقدانان با همین گمان، بدون توجه به ساختار و ماهیت و جایگاه قراردادهای خصوصی به بطلان شرط و عقد نظر داده اند. نظریه ی کمیسیون حقوقی در نشست قضائی بهمن ۱۳۷۹ آذربایجان آن بوده که در فرض سوال، چون برای خیار فسخ، مدت معین نشده هم شرط باطل است و هم معامله باطل خواهد بود. همچنین رای شماره ۳۳۴ – ۷۲ / ۷ / ۲۵ صادره شعبه ی ۲۱ دیوانعالی کشور تصریح داشته: «مستفاد از عبارت مندرج در ذیل قرارداد (حق و عدول از معامله) خیار شرط بوده و مدتی برای آن منظور نگردیده و نتیجه قرارداد مشمول ماده ۴۰۱ قانون مدنی می باشد.»

قرارداد

چنین رویکردی، تفاوت های ماهوی میان عقد بیع و قراردادهای خصوصی را نادیده می گیرد و فراموش می کند در قراردادهای خصوصی، حاکمیت اراده، بستری فراخ و گشوده دارد و بر متن آن لزوم احكام خاص بیع جاری نیست.

دیدیم که چنانچه پیمانی را که طی آن، فروشنده یک واحد آپارتمان را که هنوز ساخته و موجود نیست به مشتری می فروشد، بیع بشماریم، می باید براساس ماده ۳۶۱ قانون مدنی به بطلان آن قائل شویم، در حالی که چنین نیست و ساختار قراردادی پیمان موصوف، مانع از حاکمیت احکام خاص عقد بیع می گردد.

در ما نحن فيه نیز باید توجه داشت آنچه که رخ داده عقد بیع در مفهوم تعیینی و قانونی آن که واجد حق عینی بر مورد معامله است نبوده، بلکه طرفین خواسته اند اتفاق حقوقی مورد نظر خود را در متن قراردادی خصوصی سامان دهند. ماده ۱۰ قانون مدنی این امکان را برای متعاملین فراهم ساخته تا اتفاقات و مبادلات حقوقی خود را که عموما متضمن شروط و تعهدات چندگانه ی طرفین است و قابلیت تطبيق در قالب یک عقد معین را نیز ندارد، در متن قراردادی خصوصی و چند وجهی تحقق دهند. بنابراين تحميل احكام خاص بیع بر قراردادی که اصولا در قالب عقد معین تبیین نمی شود، نه فقط با مراد و قصد طرفین و قاعده ی عرفی حاکم بر آن منافات دارد بلکه، واجد ایراد قانونی و تفسیری نیز هست.

در رایی که از شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور نقل شد به رغم تصریح به ساختار قراردادی معاهدهی طرفین و به کار بردن لفظ «قرارداد» باز هم حکم خاص عقد بیع بر آن مترتب شده است. چنین رویکردی به نظر واجد اشکال می نماید. چنانکه در رای شماره ۲۵ / ۴۱ – ۷۲ / ۳ / ۲۵ شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور به درستی استدلال شده است «حکم مقرر در ماده ۴۰۱ قانون مدنی ناظر بر بیع است نه قرارداد. و در قرارداد حق انصراف وجود دارد و بدون مدت هم می باشد.» همچنین شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور به شرح حکم شماره ۷۷۱ – ۷۰ / ۹ / ۴ رای دادگاه بدوی را که قرارداد ابرازی را به عقد بیع تعبیر نموده و حق انصراف از معامله را خیار شرط تلقی کرده و عدم قید مدت را با توسل به ماده ۴۰۱ قانون مدنی موجب بطلان پیمان طرفین دانسته با این استدلال که «قرارداد مستند دعوی مشمول مقررات ماده مذکور نبوده» نقض کرده است. تلقی قرارداد به عقد بيع و محدود ساختن بستر قرارداد به احکام خاص بيع علاوه بر آن که انحرافی متدولوژیک محسوب می شود، زیرا به جای تطبیق قصد بر عقد عقد را بر قصد تحمیل می کند، اساس با این اشکال مواجه است که ارکان قراردادهای حقوقی را متزلزل ساخته و حسب مورد دست یکی از طرفین را باز می گذارد تا پس از چند سال سوء استفاده از الگوی مذکور، بطلان قرارداد منعقده و تبادل عوضین را توقع و مطالبه نماید.

نویسنده:
لورم ایپسوم متن ساختگی با تولید سادگی نامفهوم از صنعت چاپ و با استفاده از طراحان گرافیک است. چاپگرها و متون بلکه روزنامه و مجله در ستون و سطرآنچنان که لازم است و برای شرایط فعلی تکنولوژی مورد نیاز و کاربردهای متنوع با هدف بهبود ابزارهای کاربردی می باشد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *